특례보금자리론 똑같이 빌려도 이자 덜 내는 방법 이해하기

디딤돌대출의 경우 대출금리가 연 2.15%~연 3.00%로 낮지만 연소득이 일정 수준 이하이여야 하며 주택가격 및 대출한도가 다소 낮아 혜택을 받을 수 있는 분들이 한정적이었습니다.

 

그에 반해 특례보금자리론의 특징을 한마디로 요약하면"소득제한 없이 주택가격 9억 원 이하일 경우 최대 5억 원까지 대출가능"이라고 할 수 있습니다.

 

 

• 주택가격 9억 원 이하까지 신청 가능
• 대출한도 : 최대 5억 원
• 주택가격기준은 공시가격, 분양가격, 감정평가액 순서 적용
• KB국민은행 시세정보 평균가를 적용하며, 시세가 없는 경우 한국부동산원 평균값 적용
• 본건 담보주택 제외 무주택 또는 1 주택
• 기존주택은 3년 이내 처분
• 신용 NICE신용평가정보(주)의 CB점수가 271점 이상
• 소득제한 없음
• LTV 최대 70% (생애최초 주택구입자일 경우 80%)
• DTI 최대 60% (단, DSR 미적용)

무주택자가 신규로 주택을 구입하거나 1주택자가 기존 주택담보대출을 상환하거나 전세입자에게 전세금을 반환하는 용도로 사용됩니다.

 

 

01. 특례보금자리론 한도

특례보금자리론 한도는 기존 보금자리론 최대한도 3.6억 원에서 최대 5억 원까지 대출 한도가 증액되었습니다.

• 우대형 안심전환대출 한도는 3.6억 원, 보금자리론 대출한도는 3.6억 원, 적격대출 한도는 5억 원
• 보금자리론 통합에 따라 특례보금자리론 대출 한도는 5억 원으로 확정

 

 

02. 특례보금자리론 금리

1. 기존 대출의 금리 비교

• 안심전환대출 금리 3.8%~4.0%
• 보금자리론 금리 4.25%~4.55%
• 적격대출 금리 4.55%~6.91%

 

 

2. 특례보금자리론 금리

금리는 연 4.25~4.55%인 일반형과 연 4.15~4.45%인 우대형으로 나뉩니다.

• 우대금리 중복 적용 시 특례보금자리론 금리는 연 3.25~3.55%까지 가능
• 기타 우대금리(사회적 배려층, 저소득, 청년, 신혼가구, 미분양주택, 최대한도 0.8% 포인트)를 더하면 최대 0.9% 포인트 낮은 금리가 적용

우대형 안심전환대출 이용이 가능하시다면 특례보금자리론을 신청하기보다 현재 기준 우대형 안심전환대출을 이용하는 것이 유리합니다.

 

 

03. 특례보금자리론 상환

1. 상환 방식

참고로 세 가지 상환방식은 아래와 같습니다.

• 원리금균등 분할상환: 매월 원금 + 이자를 갚는 방식(월 납입 원리금이 매월 동일함)
• 원금균등(체감식) 분할상환: 원금만 매월 똑같은 금액으로 갚는 방식(월 납입 원리금이 갈수록 줄어듬)
• 체증식 분할상환: 초기에는 상환하는 금액이 적고, 시간이 갈수록 점점 늘어나는 방식(월 납입 원금은 갈수록 늘어나고, 이자는 갈수록 줄어듬)

 

 

2. 상환 방식에 따른 이자 갚는 방식

대출을 받으면서 내야 하는 이자는 만기와 상환방식을 어떤 것으로 선택하느냐에 따라 달라집니다.​

 

보통 젊은 사람일수록 체증식을 많이 선택합니다. 보통 만기 전에 주택을 매도하는 경우가 많으므로 10년을 기준으로 본다면 다른 방식보다 내는 금액이 적기 때문입니다.

 

또한 인플레이션을 고려하면 지금보다 나중에 내야 하는 금액이 큰 체증식이 더더욱 유리하다고 할 수 있습니다.

 

하지만 특례보금자리론은 50년 만기를 선택할 경우 체증식 분할상환은 선택할 수 없습니다. 그러니 최대한 오랫동안 나누어 상환을 하기를 원한다면 40년 만기 체증식과 50년 만기 원리금 균등 중 선택을 해야 합니다.

 

 

04. 특례보금자리론 대상 자격

1. 기존 주택가격 6억 원 기준에서 최대 9억 원까지 신청이 가능

- 주택가격 9억 원 이하 소득 규모에 상관없이 누구나 신청할 수 있도록 대상 확대

 

2. 신규 주택 구매뿐만 아니라 대환 및 보전 용도까지 모두 이용이 가능

- 대환 대출은 고금리 대출에서 저금리 대출로 갈아타기 위한 방법을 뜻함

- 보전 대출은 전세보증금을 반환해 줄 목적으로 주택담보대출을 신청하는 것을 뜻함

 

3. 기존 대출 상품 대상이 되었던 사람 누구나 특례보금자리론 이용가능

- 특례보금자리론 운영 기간 동안에는 적격대출 중단이 된다는 점은 참고

 

 

05. 이자를 더 낼 수도 있는 상황 [예시]

예를 들어 부부 합산 소득이 1억을 넘는 A 씨가 5억 원의 특례보금자리론을 원리금 균등 상환방식으로 받는다고 가정하면 A 씨는 일반형 상품을 선택해야 합니다.

 

A 씨가 인터넷을 통해 전자약정방식(아낌 e)으로 특례보금자리론을 신청하면 추가로 0.1% 포인트 우대금리를 받을 수 있습니다.

 

이에 따라 A 씨가 적용받을 수 있는 특례보금자리론 금리는 10년 만기 4.15%, 15년 만기 4.25%, 20년 만기 4.30%, 30년 만기 4.35%, 40년 만기 4.40%, 50년 만기 4.45%입니다.

 

A 씨가 10~20년 만기를 선택할 경우 월 원리금은 10년 만기 510만 원, 15년 만기 376만 원, 20년 만기 311만 원 등으로 300만 원을 훌쩍 넘습니다.

 

이어 30년 만기 249만 원, 40년 만기 222만 원, 50년 만기 208만 원으로 낮아집니다. 만기가 길어질수록 월 원리금 부담이 낮아집니다.

 

하지만 총 대출이자를 보면 10년 만기는 1억 1176만 원에 그치지만 30년 만기 3억 9606만 원, 40년 만기 5억 6357만 원, 50년 만기 7억 4792만 원으로 급증합니다.

 

같은 5억 원을 빌리지만 50년 만기로 빌리면 30년 만기에 비해 3억 5186만 원을 더 갚아야 하는 셈입니다.

 

특례보금자리론을 이용하다가 10년 뒤 집을 매도해 중도상환 한다고 가정할 경우 50년 만기 상품을 썼다면 그동안 갚은 원금은 3404만 원에 그칩니다.

 

같은 기간 30년 만기 특례보금자리론을 썼다면 이보다 2배 이상 많은 1억 148만 원의 원금을 상환하게 됩니다.

 

06. 신청절차 및 방법

① 온라인

한국주택금융공사 홈페이지 접속 인터넷 금융서비스 선택 후 로그인 보금자리론 선택 후 정보제공동의 및 신청정보입력 대출가능여부 확인 및 신청정보 확인 신청완료

 

 

② 모바일

스마트 주택 금융 앱에서 신청 스마트 주택 금융 앱 설치보금자리론 선택 후 로그인 정보제공동의 및 신청정보 입력 신청정보확인 신청완료

 

스마트 주택 금융 앱 바로가기[클릭]

 

③ 신청 전에 처리두면 편리해요!

​국민건강보험공단, 정부 24, 홈택스 등에 인증서를 등록하고, 보금자리론 신청 시 스크래핑 (서류제출 자동화)을 동의하는 경우 심사서류 자동제출이 가능하다. 

 

국민건강보험공단 바로가기[클릭]

 

정부 24 바로가기[클릭]

 

홈택스 바로가기[클릭]

 

④ 문의방법

전화문의: ☎한국주택금융공사 콜센터 (1688 - 8114) 이용 문의 글: 한국주택금융공사 홈페이지 국민참여 고객의 소리 상담문의 이용

 

한국주택공사 바로가기[클릭]

 

07. 특례보금자리론 정책

특례보금자리론은 기존 보금자리론에 일반형 안심전환대출, 적격대출을 통합한 정책 모기지입니다.

 

특례보금자리론 대상은 주택가격이 9억 원 이하이면서 기존 보금자리론과 달리 본인배우자 합산 소득제한이 없습니다.

 

현재 대출을 받을 때 한도를 크게 제한하는 개인별 DSR (총부채원리금상환비율) 40% 규제가 특례보금자리론엔 적용되지 않아 실수요자들의 자금 마련에 숨통이 트였다는 평가입니다.

 

특례보금자리론 상품은 두 가지로 나뉩니다.

 

• 우대형은 주택가격 6억 원 이하부부 합산 소득 1억 원 이하인 대출자를 대상으로 합니다. 
• 일반형은 주택가격 6억 원 초과 9억 원 이하, 부부 합산 소득 1억 원 초과 대출자들이 받는 상품입니다.

 

만기(10, 15 ,20 ,30 ,40 ,50년)가 길수록 금리가 높아지는 구조입니다. 

 

"만기가 길어질수록 내야 하는 대출 이자가 많지만 장기간 나눠서 내는 만큼 월 상환액이 크게 줄어 부담이 적은 편"이며 "소득이 적고 소비가 많은 시기에는 만기를 길게 가져가고 중도상환 등을 하면 도움"이 될 수 있는 정책 상품입니다.